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股票配资平台网站 最高人民法院：房屋买卖租赁案件审判实务问答（二）

四、商品房预售合同纠纷

商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售有以下几个特征：

第一，预售的标的物是尚未建成的房屋；

第二，依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；

第三，商品房预售实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四，从合同成立到标的物交付需要较长的周期。

——摘自《房地产案件立案标准》，刘学文主编，人民法院出版社2009年7月第1版

10、作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前，与买受人签订的《商品房认购书》是否有效？

鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。

而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

【案例来源】：参见最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》（第36辑），法律出版社2008年版。

11、在逾期交付房屋的情况下，开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的，法院应当如何确定违约金的具体数额？

《民法典》合同编第五百八十五条第二、三款规定：「约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。」（《民法典》生效前，主要规定于《合同法》第一百一十四条）同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，人民法院可以参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为当事人遭受损失的依据，来确定违约金的具体数额。

司法实践中，开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。

【案例来源】：重庆一中院判决李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案

【案例文号】：（2012）璧法民初字第01064号、（2013）渝一中法民终字第01501号

12、商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格，如果交付的房屋未通过消防验收的，开发商是否承担违约责任？

《消防法》第十条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。消防验收合格属于法律的强制性规定，不管当事人在购房中是否约定，消防验收合格都是商品房质量合格的必备要件之一。因此，商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格，如果交付的房屋未通过消防验收的，则该房屋属于质量不合格商品房，开发商应当承担违约责任。

【案例来源】：瞿某平诉重庆光福物业公司商品房预售合同纠纷抗诉案

【案例来源】：参见最高人民检察院民行庭编《人民检察院民事行政抗诉案例选》（第16集），中国检察出版社2010年版。

商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括：商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。

——摘自《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》（2011年修订版），最高人民法院民事案件案由规定课题组编著，人民法院出版社2011年3月第1版

13、开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的，该房屋买卖合同是否有效？

《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

合法有效的合同不仅需要出于当事人真实的意思表示，且不能违反法律行政法规的强制性规定。在个别情况下，合同还应当符合诚实信用和公序良俗原则，才能合法有效。开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的，虽然合同当事人之间存在签订合同的真实意思表示，但该意思表示的目的是规避国家的信贷政策，是通过合法形式掩盖非法目的，极大地损害了国家的房屋信贷秩序，违反了上述法规规定，因此该房屋买卖合同无效。

【案例来源】：徐州大舜房地产开发有限公司诉王某强商品房预售合同纠纷案

【案例来源】：《最高人民法院公报》2013年第12期

14、担保人开发商代为偿还公积金贷款后买方未向开发商偿还的，开发商主张解除合同应否予以支持？

合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以行使法定解除权。房屋买卖合同是以公积金贷款作为购房款，并由开发商提供担保的方式进行，因此，按约定偿还公积金贷款是买方应当履行的合同义务。买方未按期偿还公积金贷款，作为担保人的开发商代为偿还后，买方未向开发商偿还购房款，且经开发商催告后在合理期限内仍不履行，开发商要求解除房屋买卖合同的，应当予以支持。

【案例来源】：晏某某与铜仁市祺霖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

【案例文号】：（2020）黔06民终31号

商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

——摘自《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》（2011年修订版），最高人民法院民事案件案由规定课题组编著，人民法院出版社2011年3月第1版

15、当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额货币作履约保证金的，该履约保证金是否为定金？

定金是合同当事人一方以保证合同履行为目的，于合同成立时或合同履行前，在法律规定的范围内由一方给付对方一定数额的金钱。在现代法律制度中，定金的目的在于确保债权的实现，因而也是担保方式之一。由于定金适用「定金罚则」，即在当事人不履行合同时会发生丧失定金或加倍返还定金的后果，故而定金应当以书面形式约定。

违约金是当事人事先约定的，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的金钱。而履约保证金则往往是在订立合同时约定由一方向另一方事先支付一定数额金钱，以保证交付履约保证金的一方履行合同义务，具有单向性。显然，履约保证金亦不同于违约金，至少只具有违约金一半的功能。因履约保证金只约束一方当事人，当接受履约保证金的一方违约时，履约保证金对其不起作用。而且违约金一般无须在签订合同时就交付一定数额的金钱，只是双方约定违约后计算或者支付违约金的标准而已。当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额的履约保证金虽与定金相似，但因其不符合定金的法律属性而不属法定担保方式。至于其是否具有违约金的法律属性，应视当事人在合同中对履约保证金的约定而定，如在约定履约保证金的同时还约定了违约责任条款的，则一般应视其为预付款性质，不能与违约金并用。

【案例来源】：梅州市嘉福实业发展有限公司诉梅州名磊投资有限公司商品房代理销售合同纠纷案

【案例文号】：（2009）梅法民二初字第71号、（2010）梅中法民三终字第14号

16、不具备法定条件的房地产中介所签订的合同是否有效？

未领取营业执照从事房地产销售的行为虽然违反《城市房地产管理法》关于房地产服务中介机构服务主体需取得营业执照的规定，但违反的是管理性而非效力性的强制性规定，因此案涉代理销售商品房合同有效。

【案例来源】：马某某与河南某公司商品房委托代理销售合同纠纷案

【案例文号】：（2010）温民商初字第259号 （2012）温民再字第5号

五、房屋租赁合同效力纠纷

17、房屋租赁合同中，承租人以房屋未依法经消防验收合格为由主张合同无效，但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，合同效力如何？

无效合同效力补正，是指合同依法本应当被认定无效，但允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效。但是在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，由于租赁标的物符合了法律规定，因此无效合同经过瑕疵补正而变为有效。

【案例来源】：赵某诉浙江现代公司房屋租赁合同纠纷案

【案例文号】：（2011）杭余民初字第287号、（2012）浙杭民终字第114号

18、双方签订房屋租赁意向书，但承租人未接受占有使用房屋的，能否视为合同成立？

意向书是订立合同前双方意思的表示，案涉双方签订了房屋租赁意向书，但承租人未接受占有使用房屋，不能视为该合同成立，但承租人未与出租人说明原因，有违诚实信用，应当承担缔约过失责任，出租人负有证明自己损失的义务。

【案例来源】：晏某平诉中国工商银行股份有限公司建阳童游支行房屋租赁合同纠纷案

【案例文号】：（2011）南民终字第628号

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